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21世纪经济报道 时间:2019-10-22 11:18
[摘要 ]目前二手房市场进入“成交下降-需求观望-成交周期拉长-业主降价-均价下跌-观望加重-成交下降”的低温循环。
触摸房地产市场温度
10月21日，国家统计局发布的70城房价数据显示，新房价格平均环比涨幅扩大，但房价下降的城市数量有所增多。新房价格出现加速上涨的势头，但二手房价的增速却出现颓势。“略有升降”情形在9月愈发凸显。与此同时，土地市场开始降温，第三季度全国总体地价水平环比、同比增速均放缓。受融资收紧影响，不少开发商也开始谨慎拿地。
10月21日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。今年9月，有12个城市的新房价格出现环比下降，5个城市房价持平，53个城市房价上涨。
“总体稳定，略有升降。”这是国家统计局城市司首席统计师孔鹏对9月房价变动情况的解读。
从数据的一些细节来看，房价的确在升与降之间存在“矛盾点”。一方面，70城市新房价格平均环比涨幅扩大，但房价下降的城市数量有所增多；另一方面，新房价格出现加速上涨的势头，二手房价的增速却出现颓势。
总体稳定，略有升降
今年9月，一二三线城市的新房价格涨幅均有所扩大。其中，4个一线城市新房价格环比上涨0.4%，31个二线城市新房价格环比上涨0.6%，35个三线城市上涨0.8%，涨幅均比8月扩大0.1个百分点。
今年9月，新房价格环比下降的城市有12个，为今年以来的最多；房价持平的城市有5个，数量与上月持平，同样为今年最多。
“不同城市之间的房价走势出现分化，房价下降的城市增多。但上涨的城市中，涨幅也有所扩大，也就是官方解读的‘略有升降’。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示。
从降价方面看，今年8月末，恒大推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的营销策略，从实际效果看，恒大最终以价格让步换来单月831亿的销售纪录。但放眼全市场，这种做法并不是主流。合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道透露，与直接降价相比，隐性促销手段更为普遍。
实际上，在影响房价变化的诸多因素中，房企的价格策略往往并不是决定性的。
9月4日，无锡发布落户新政，取消本科学历的落户门槛，对大专学历的要求为“连续缴纳社会保险满3个月”；中专学历要求为“连续缴纳社会保险满6个月”，这也成为无锡史上最低落户门槛。9月，无锡以1.4%的新房价格涨幅位居第四。
无锡只是今年落户新政“大军”中的一员。据中原地产统计，2019年以来，全国已经有超过150城发布了各种人才引进政策，同比上涨超过40%。其中，仅9月出台人才引进政策的城市就超过30个。除了直接降低购房门槛外，这些政策对市场预期的影响也不可忽视。
此外，还有其他对楼市实施的直接或间接刺激。比如10月15日，南京六合区宣布取消“近3年内累计2年社保或个税”的购房门槛。天津也在同日发文，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城对承接北京非首都功能疏解的项目职工，放开购房的纳税和社保门槛。
二手房市场情绪不高
但在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调下，大面积的房价上涨局面恐怕很难长久。
根据全国银行间同业拆借中心的数据，今年10月，64个城市首套房贷款的平均基点为78BP（即在新公布的5年期LPR基础利率上，增加0.78%的利率水平），其中南宁、洛阳是基点最高的两个城市——在9月70城市房价涨幅榜中，南宁、洛阳分别位居新房环比涨幅前两位，南宁还连续两个月“蝉联”首位。
“类似城市基点较高，房贷利率也会相应提高，进一步体现了房贷市场因城施策、分类调控的导向。”上海易居房地产研究院指出。
这是房贷利率市场化服务于楼市调控的体现。今年8月末，央行指出，在改革完善LPR（贷款市场报价利率）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施。多数受访者认为，类似南宁和洛阳的案例，未来将成为调控的常态，这也意味着一旦房价上涨过快，将很快受到调控。
事实上，现有的房价数据，也已表现出向下调整的迹象。
70个大中城市中，9月有28个城市的二手房价格出现环比下降，较8月增加8个。下跌城市数量创最近三年来的新高。且近4个月来，二手房价格下跌的城市数量均超过（含）20个。此外，与新房不同，9月二手房价格的整体环比涨幅出现回落。
同比来看，9月70城二手房均价同比下跌城市个数由7个增至10个。
与新房相比，二手房市场较为分散，业主和买家对市场的敏感度较高，因此二手房市场变化也往往被视为行业的“风向标”。且当前全国有近30个城市的二手房交易占据市场主流，因此这一数据值得关注。
某经纪行业资深从业者向21世纪经济报道指出，前几个月二手房价格持续上涨的西安、厦门、广州等城市，9月均价均出现回落，说明有越来越多的城市在加入降价的行列。且厦门、广州均为二手房占主体的市场，这也说明市场整体的情绪仍然较为低迷。
贝壳研究院表示，近期热点城市二手房市场新增客源有所增长，但带看量仍然持平，可见“新增客户仍难以转化，观望情绪依旧”。该机构认为，目前二手房市场进入“成交下降-需求观望-成交周期拉长-业主降价-均价下跌-观望加重-成交下降”的低温循环。
58安居客房产研究院首席分析师张波指出，预计四季度房企降价的趋势将在更多城市和项目上得以体现。同时市场的分化还将持续，部分三四线城市还可能继续降温，而例如一线城市的热点区域，供需两旺的新一线城市，依然会持续保持热度。
他还表示，区域性的房产政策也会对该地区市场带来影响有限的波动，但年末楼市过热的几率依然较小，稳定将是市场的主旋律。
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