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可能是最大方的内房股!禹洲地产半年派息近核心利润五成

海峡经济网   时间:2019-08-29 09:52

“派发中期股息每股12港仙,上市十周年特别中期股息每股3港仙,合共约为期内核心利润的46.81%。”8月27日的中期业绩会前,禹洲地产(HK01628)的派息政策,让很多投资人欢呼。尽管,港股市场不乏企业给出很高的分红。但很少有企业会像禹洲那样给出接近核心净利润五成的分红。尤其还是在行业利润开始下滑的情况下。

  从2016年9月开始,热点城市的限购、限贷、限价的”三限政策”已经执行了接近三年。房企的毛利水平也因此逐步下行,由去年同期30%以上,回落到25%左右。近期的业绩会上,甚至有企业高管说,今年新拿地的项目,预测净利润已经下滑到个位数。

  但在行业毛利率下滑的大趋势下,禹洲地产依然给投资者非常高比例的分红。在很大程度上,是因为公司拥有很强的盈利能力。禹洲地产公布的业绩数据显示,尽管上半年的毛利率只有27%,但公司的归母净利润率却达到了14.1%。在已经公布业绩的内房股中,处于行业前列位置。

  销售额大幅增长:费用却下降了

  在已经公布业绩的房地产企业中,禹洲地产的增长数据,可以列在行业靠前水平。总收入同比上升25.91%至人民币116亿3,743 万元,创历史新高。其中,物业销售收入达人民币113亿284万元,同比上升25.97%,占集团总收入的97.12%;来自物业投资的收入约为人民币1亿4,751万元,同比增长约44.35%。

  上半年,禹洲地产的毛利达到人民币31亿4,042万元,同比上升7.77%,母公司拥有人应占利润由2018上半年的人民币13亿3,023万元,同比上升23.22% 至2019年上半年的人民币16亿3,912万元。母公司拥有人应占核心利润同比上升20.63% 至人民币13亿9,700万元。每股核心利润为人民币27.98分,同比上升5.82%。每股基本盈利为人民币33.02分,较2018年同期的人民币30.55分上升8.09%。

  根据中期业绩数据,禹洲地产的归母净利润率和归母核心利润率分别达到14.1%和12%,在已经公布业绩的房地产企业中,禹洲地产的这一净利润率水平位列行业前列。

  事实上,禹洲地产27%的毛利率虽高于行业平均水平,但在行业内不算拔尖。而公司的归母净利润率却能处于行业头部位置,这也主要归因于禹洲地产强劲的成本控制能力。

  根据中期业绩数据,截至2019年6月30日,禹洲地产累积合约销售金额为人民币284亿7,376万元,同比上升32.47%。但在销售业绩大幅增长的同时,公司的销售及分销成本和行政开支却并没有同步增长。以销售费用为例,去年同期是1.94亿元,而在今年中期这一费用已经压缩至1.8亿元。在合约销售金额上升的同时,禹洲地产的销售费用为什么反而出现下降?

  禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓向和讯房产解释,主要是因为近几年禹洲地产坚持区域深耕,实现了更多的行政和销售费用的分摊。目前,禹洲地产销售贡献最多的是长三角,然后是海西、环渤海等六大都市圈,在这些都市圈通过深耕,可以将费用分摊到更多项目,进而实现单项目费用的最低化。

  禹洲地产执行总裁许珂说,除了区域深耕,禹洲今年还加大了自销团队和自建渠道的比例,目前自销对业绩的贡献超过一半,销售费用比由第三方代理销售低。禹洲通过自建渠道,费用、成本进一步降低。

  可以观察到,目前禹洲的人均产出正在不断提升。同时,禹洲还不断向内挖潜,费率、成本不断压缩。据和讯房产了解,从今年开始,禹洲还加大了集采、对外战略合作的力度。显然,这些措施眼下已经取得一定的成效。

  收购优质土储:确保高毛利的可持续

  对房地产行业来说,在各项成本中,土地成本无疑是最大的一块。因此,如何有效降低土地成本,成为了禹洲确保净利润率连续处于头部企业阵营的一个关键。

  在这方面,禹洲地产上半年也有很好表现。上半年,禹洲地产根据土拍市场的情况,并深入研究分析重点核心的一二线城市人口、GDP、未来发展趋势等指标,准确把握拿地的良好

  时机,在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取了14幅优质地块。其中9幅地块以底价或低溢价摘牌,其中13幅位于禹洲现有已进入的一二线城市。而这也为禹洲可持续、健康、高质量发展提供保障

  截止到6月底,禹洲地产拥有土储1918万平方米,可售资源大约3400亿元,其中长三角区域占比为40%,海西占19%,环渤海占24%;整体的地价成本约为5500元/平方米,只占到禹洲上半年合约销售均价的30%左右。从这一点也可以看出,未来禹洲地产的盈利空间非常充裕。

  据和讯房产了解,禹洲地产上半年所拿地块的预测毛利率都超过30%。据邱于赓介绍,这主要得益于上半年禹洲把握住了市场窗口期,在一二月份以低价或低溢价拿下多宗土地,而很多企业在一二月份还在观望,到三四月份才开始买地,而此时地价已经涨了3成到4成。

  以此来看,禹洲在上半年所拿到的地块,将非常有力地保障其未来1到2年的盈利水平。可以预见的是,禹洲地产毛利率可以持续维持在一个比较高的水平。

  而对禹洲地产的股东来说,禹洲在窗口期拿下多宗低价地块,以及其行业领先的成本管控能力,未来的持续的高比例分红可以期待。

  和讯房产从业绩会上获悉,截至今年中期,上市已经十年的禹洲地产现金分红累计接近2.7港元,已经和当时IPO的价格相当。如果从认购开始就长期持有,那么通过十年的分红,投资者手中的禹洲地产股票近乎是零成本持有,而如果考虑到禹洲地产曾经有过两次一送二的供股,禹洲地产的投资者的回报会更加丰厚。

  业绩会上,禹洲地产创始人及董事局主席林龙安强调,禹洲地产未来将以稳健经营为主,重视股东利益回报,促成集团的“百年企业、十年规划、五年实施”的落地。

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