“派发中期股息每股12港仙，上市十周年特别中期股息每股3港仙，合共约为期内核心利润的46.81%。”8月27日的中期业绩会前，禹洲地产（HK01628）的派息政策，让很多投资人欢呼。尽管，港股市场不乏企业给出很高的分红。但很少有企业会像禹洲那样给出接近核心净利润五成的分红。尤其还是在行业利润开始下滑的情况下。

　　从2016年9月开始，热点城市的限购、限贷、限价的”三限政策”已经执行了接近三年。房企的毛利水平也因此逐步下行，由去年同期30%以上，回落到25%左右。近期的业绩会上，甚至有企业高管说，今年新拿地的项目，预测净利润已经下滑到个位数。

　　但在行业毛利率下滑的大趋势下，禹洲地产依然给投资者非常高比例的分红。在很大程度上，是因为公司拥有很强的盈利能力。禹洲地产公布的业绩数据显示，尽管上半年的毛利率只有27%，但公司的归母净利润率却达到了14.1%。在已经公布业绩的内房股中，处于行业前列位置。

　　销售额大幅增长：费用却下降了

　　在已经公布业绩的房地产企业中，禹洲地产的增长数据，可以列在行业靠前水平。总收入同比上升25.91%至人民币116亿3,743 万元，创历史新高。其中，物业销售收入达人民币113亿284万元，同比上升25.97%，占集团总收入的97.12%；来自物业投资的收入约为人民币1亿4,751万元，同比增长约44.35%。

　　上半年，禹洲地产的毛利达到人民币31亿4,042万元，同比上升7.77%，母公司拥有人应占利润由2018上半年的人民币13亿3,023万元，同比上升23.22% 至2019年上半年的人民币16亿3,912万元。母公司拥有人应占核心利润同比上升20.63% 至人民币13亿9,700万元。每股核心利润为人民币27.98分，同比上升5.82%。每股基本盈利为人民币33.02分，较2018年同期的人民币30.55分上升8.09%。

　　根据中期业绩数据，禹洲地产的归母净利润率和归母核心利润率分别达到14.1%和12%，在已经公布业绩的房地产企业中，禹洲地产的这一净利润率水平位列行业前列。

　　事实上，禹洲地产27%的毛利率虽高于行业平均水平，但在行业内不算拔尖。而公司的归母净利润率却能处于行业头部位置，这也主要归因于禹洲地产强劲的成本控制能力。

　　根据中期业绩数据，截至2019年6月30日，禹洲地产累积合约销售金额为人民币284亿7,376万元，同比上升32.47%。但在销售业绩大幅增长的同时，公司的销售及分销成本和行政开支却并没有同步增长。以销售费用为例，去年同期是1.94亿元，而在今年中期这一费用已经压缩至1.8亿元。在合约销售金额上升的同时，禹洲地产的销售费用为什么反而出现下降？

　　禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓向和讯房产解释，主要是因为近几年禹洲地产坚持区域深耕，实现了更多的行政和销售费用的分摊。目前，禹洲地产销售贡献最多的是长三角，然后是海西、环渤海等六大都市圈，在这些都市圈通过深耕，可以将费用分摊到更多项目，进而实现单项目费用的最低化。

　　禹洲地产执行总裁许珂说，除了区域深耕，禹洲今年还加大了自销团队和自建渠道的比例，目前自销对业绩的贡献超过一半，销售费用比由第三方代理销售低。禹洲通过自建渠道，费用、成本进一步降低。

　　可以观察到，目前禹洲的人均产出正在不断提升。同时，禹洲还不断向内挖潜，费率、成本不断压缩。据和讯房产了解，从今年开始，禹洲还加大了集采、对外战略合作的力度。显然，这些措施眼下已经取得一定的成效。

　　收购优质土储：确保高毛利的可持续

　　对房地产行业来说，在各项成本中，土地成本无疑是最大的一块。因此，如何有效降低土地成本，成为了禹洲确保净利润率连续处于头部企业阵营的一个关键。

　　在这方面，禹洲地产上半年也有很好表现。上半年，禹洲地产根据土拍市场的情况，并深入研究分析重点核心的一二线城市人口、GDP、未来发展趋势等指标，准确把握拿地的良好

　　时机，在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取了14幅优质地块。其中9幅地块以底价或低溢价摘牌，其中13幅位于禹洲现有已进入的一二线城市。而这也为禹洲可持续、健康、高质量发展提供保障

　　截止到6月底，禹洲地产拥有土储1918万平方米，可售资源大约3400亿元，其中长三角区域占比为40%，海西占19%，环渤海占24%；整体的地价成本约为5500元/平方米，只占到禹洲上半年合约销售均价的30%左右。从这一点也可以看出，未来禹洲地产的盈利空间非常充裕。

　　据和讯房产了解，禹洲地产上半年所拿地块的预测毛利率都超过30%。据邱于赓介绍，这主要得益于上半年禹洲把握住了市场窗口期，在一二月份以低价或低溢价拿下多宗土地，而很多企业在一二月份还在观望，到三四月份才开始买地，而此时地价已经涨了3成到4成。

　　以此来看，禹洲在上半年所拿到的地块，将非常有力地保障其未来1到2年的盈利水平。可以预见的是，禹洲地产毛利率可以持续维持在一个比较高的水平。

　　而对禹洲地产的股东来说，禹洲在窗口期拿下多宗低价地块，以及其行业领先的成本管控能力，未来的持续的高比例分红可以期待。

　　和讯房产从业绩会上获悉，截至今年中期，上市已经十年的禹洲地产现金分红累计接近2.7港元，已经和当时IPO的价格相当。如果从认购开始就长期持有，那么通过十年的分红，投资者手中的禹洲地产股票近乎是零成本持有，而如果考虑到禹洲地产曾经有过两次一送二的供股，禹洲地产的投资者的回报会更加丰厚。

　　业绩会上，禹洲地产创始人及董事局主席林龙安强调，禹洲地产未来将以稳健经营为主，重视股东利益回报，促成集团的“百年企业、十年规划、五年实施”的落地。